恒年夜启动“新策略”聚焦降欠债

By | 2020年7月27日

建材网】3月31日,中国恒大举行2019年度业绩发布会。数据显示,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

尽管各项核心经营指标仍保持行业领先,但恒大负债率仍处于行业偏高水平。步入新一年,为实现更加持续稳健的发展,恒大决定启动战略转型,实现降负债的目标。

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针对新战略,恒大集团董事局主席许家印在发布会上介绍说,“从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用zui大的决心、zui大的力度,一定要把负债降下来。”

恒大为新战略设定了明确的目标。据许家印介绍,“高增长”是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元。“控规模”是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。“降负债”,就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

“高增长”未来目标破万亿

2019年以来,房地产行业渐入寒冬,多数房企年度业绩出现同比下滑,恒大销售额逆市突破6000亿元。在业内看来,在楼市持续盘整的背景下,恒大表现依旧亮眼,主要得益于其高品质、高性价比的产品契合刚需市场,同时其通过创新的销售策略,推动了业绩稳健增长。

恒大方面认为,要实现销售逆市大幅增长,需要充分利用恒大充足的土地储备及“网上销售”的巨大优势。同时,恒大产品定位刚需以及灵活的营销策略,将继续为恒大2020年业绩增长提供有力保障。

根据恒大新战略目标,今年要实现销售8000亿元,到2022年要实现销售1万亿元。对此,恒大管理层介绍,目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备,今年累计可售面积达1.32亿平方米,可售货值达1.27万亿元,按照64%的去化率保守估算,可实现销售8110亿元,完成8000亿元销售并无压力。

值得一提的是,恒大自今年2月起全面实施“网上卖房”的颠覆性营销革命。在此推动下,其一季度销售额1465亿元,增幅23%;销售回款大增55%至1133亿元。刷新公司一季度销售及回款zui高历史纪录。

在分析人士看来,当前房地产市场尚未走出寒冬,恒大新战略的初战告捷,显示出这一战略决策的前瞻性与正确性,“增肌”部分已初现成效。

事实上,强劲的销售才能确保充足的回款,从而拥有充实的现金流,真正做到“手中有粮”。这当中,“开源”正是实现“高增长”的基本前提。综合以往财务数据,过去23年以来,恒大年销售额从零起步激增至2019年逾6000亿元,业绩持续稳健增长的背后,正是得益于恒大庞大优质的土储和创新的销售模式。

“控规模”适当削减土储规模

对于房企而言,一方面,有土储才有“力气”高增长,但另一方面,过量的土储会造成大量资金沉淀,堆积“负债脂肪”。

2019年虽然房地产销售市场步入下行周期,但是全国范围大中城市平均地价综合水平水涨船高。2019年,房企的平均拿地成本已经普遍突破5000元/平方米。

房地产行业是资金密集型行业,大量的土储意味着巨量的资金支出。随着地价上涨、行业融资成本上涨,合理控制土储规模、审慎进行城市布局成为行业提质增效的一大关键。

恒大新战略中提出,要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

所以,决意瘦身的恒大选择“节食减脂”。许家印在发布会现场表示,要严控土地储备规模,实现土储负增长。不仅如此,其他方面的投资也要严控。许家印在发布会上再一次明确宣布,恒大五年内不会再投资其他任何产业。

年报显示,恒大拥有2.93亿平方米的土地储备,因此可以适度减少拿地,充分利用现有土地储备,既能确保公司的持续发展,还能大幅减少支出,为新战略的实施提供有力保障。

近年来,中国房地产市场在“房住不炒”的基调下步入平稳发展新周期,高负债的发展模式显然已走不通,必须有所改变。业内分析,通过严控土储、审慎投资,收紧大部分业务的资本性支出,将为恒大降负债保证充足的现金流。

“降负债”新战略核心目标

年报数据显示,报告期内,恒大资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点。

在恒大新战略中,“降负债”是核心,也是“增”“控”两环节的根本落脚点。

许家印表示,“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年要把总负债降到4000亿元以下。要实现这一目标,确保“高增长”与“控规模”是关键。

针对销售“增肌”与土储“减脂”,能否zui终达到“塑形”效果?在业绩发布会上,许家印算了笔账,“2018年、2019年,恒大销售回款每年维持在4500亿元左右,如果今年实现销售8000亿元,回款按7000亿元计算,就会增加2500亿元的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿元的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

业内人士分析,以恒大目前的资金成本计算,每年降低1500亿元负债,不仅大幅降低杠杆,还将减少100多亿元的资金成本,而这一数据,未来将会直接反映在利润中。

事实上,在当前的房地产行业,降负债已不是单个企业的战略选择,而是整个行业的普遍诉求。据统计,2019年,国内商品房销售额15.97万亿元,增速比上年回落5.7个百分点。业内普遍认为,“房住不炒”这一政策基调不会发生根本性改变,未来较长一段时间内全国商品房市场容量将维持现有水平。

在此背景下,房企通过高杠杆实现扩张的道路已很难走通,唯有高质量增长,才是未来决胜之关键。

作为国内土地储备zui高的房企,恒大此番提出的新战略,以大力加强销售及减少拿地开支为主要策略,实现负债大幅下降,面对市场的不确定和重重挑战,未来成功“瘦身”的恒大,“进”可抓住市场机遇,灵活出击,“退”可持盈保泰,抵御风险。

练内功稳步实现战略转型

恒大长期向细节狠下功夫,练就的企业管控内功,也是其新战略实施的关键所在。

据介绍,恒大对细节的追求集中体现在管理、产品、成本控制等方面。通过坚持实施紧密型集团化管理模式和标准化运营模式,严格管控开发建设的各个重要环节,形成强大的开发建设管控能力;在产品打造上,所有环节都从严管控,通过打造环节精品提升产品品质,不断增加产品附加值;在成本控制上,通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营,能够大幅降低公司的财务、销售、管理等各项经营成本,确保能够实现降本增效。

市场是zui好的试金石,恒大连年的高增长以及今年一季度的逆市创收已经成为力证,恒大产品具有了明显的品质和性价比优势。

分析人士认为,强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力,为恒大实现战略目标提供了强有力保证。随着新战略深入推进,三年后恒大销售规模超万亿,负债降至行业中下水平,将是大概率事件。

从早期勇于加杠杆,抓住房地产业黄金发展期问鼎行业冠军,到如今行业平稳发展之际启动新战略,追求“高增长、控规模、降负债”。在业界看来,恒大此次战略转型力度前所未有。随着“一增、一控、一降”新战略的稳步实施,并依托强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力等优势,将带领恒大步入稳健发展的全新周期。